徐斌
在买房的时候，风险往往发生在你不知道的地方。 当你意识到所有的风险时，风险就会离你而去！
在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，很多选择分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5年的社保，又买不起了。
民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。
阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”
有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。
贫穷确实容易滋生犯罪。
作为房产律师，我写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死
今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。
我们虽然是夫妻，但看到的是不同的世界。我看到的是遍地的烂尾楼、质量频出问题的新房、不断毁约的业主，太太则每天担心不买房会赶不上这波行情。
律师的主要工作不是为客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷、规避风险。从规避风险的角度，我们分析一下能不能买房。
在预测房价这件事情上，资本（家）的准确性比较高。一般来说，资本（家）的信息总是比普通人更多、更准、更快。在大家跑到雄县买房之前，大企业早就在保定买了地，政策一出来，立刻赚个盆满钵满。
在房价暴跌的时候，购房人最沉重的负担就是要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。买一套300万元的房子，首付100万元，贷款200万元，30年还清，相当于总共要花近500万元买这套房子。
购房人资不抵债，无法偿还住房抵押贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷。卖房时是按暴跌后的房价出售的，可能300万元买的房子只能卖出100万元，这样房子没了，贷款也无法还清。
降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。
刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。
房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。
合理计算一下，风险就不会太高。如果你有危机意识，就少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点儿。刚需人群应该买房，只供一套房子，一个月不过几千元而已，比租房子贵不到哪儿去。
- 买房，并且合理控制贷款，如果房价暴跌，我们可以控制风险。 我不敢说几年内房价必有一跌，只要有房价暴跌也能承担的心理准备，你就可以买房。
“如果我去了北京，首先那里的自然环境和我这儿没得比。其次，一年赚40万元，够我在北京干什么？40万元在北京买不到什么好的房子，我只能租房子住。可是人在北京，你得穿得好吧，得吃得好吧，对女友也不能太抠吧，包你得买好的吧。这样算下来，我在北京的生活质量严重下降了。
一方面我们看到京、沪、广、深的工作机会很多，另一方面，我们又向往舒适的生活——除非你一辈子在北京、上海生活，感受不到什么叫作舒适的生活，否则你一定会意识到，你在北京、上海努力打拼得到的一切，和你承受的压力相比，也不见得是划得来的买卖！
年轻人不要一辈子只待在一个城市。就算你只能待在一个城市，至少心里要明白，你是可以流动的，你不需要被户口和观念限制在一个地方。
另外，我认为逃离京、沪、广、深的“逃离”，完全可以是在京、沪、广、深工作过几年，有了一定的行业经验之后，再回去发展——不失为一种曲线救国。一方面有了京、沪、广、深的工作经历，另一方面地方城市的发展良好，做一个会念经的外来和尚有何不可？
你可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子，把它租出去，然后在北京租房子，创业几年回去过潇洒舒适的生活。长远来看，如果经济发展得好，本地一样有机会。如果经济不好，你在北京抗打击能力更强，既解决了北京无房问题，又多了一个选择。
到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付；选二线，终止租约回去住！
我们往往更愿意投身于那些牵扯精力、收益不高，但是略微急迫的小事儿——比如，上班！
你不愿意请假，不愿意耽误工作，不愿意跑一趟，而实际上，买房这件事，辞了职去干都不能说太过分，更何况请几天假呢！我的朋友晚到了半个小时，房子就被卖完了。所以一旦真的想好了要买房，一定是不惜一切代价立刻行动。
黄建华卖房的时候从来没想过，房价会涨得这么厉害。卖房子的时候，60平方米的房子卖了200万元，转眼间房子就涨到了350万元。本来想添些钱以小换大，现在卖房子的钱还不够把原来的房子买回来，黄建华晚上愁得睡不着觉。
于是杨萍又找到了合同上的一个条款：“如果一方违约，需要向守约方赔偿总房款的20%!，(MISSING)同时向居间方赔偿居间服务费。”
买房的第一步，是要有购买资格。在全国限贷、限购的大背景下，购房人要取得购房资格，一般需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。
认贷，就是看你在银行有没有贷款买房的记录。详细的认定方法可以参考下面这个文件。
•对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的，视为连续缴纳。
我们有个客户，因为听了中介的话，搞借名买房，结果流程没走下去，房价上涨业主毁约，购房人反而因为作弊承担了15万元的违约金。这个客户因此患上了严重的抑郁症。
我经常遇到不做功课，或者对支付能力过度自信的购房人到我这儿来咨询：买不起了，怎么毁约。
买房这个事情，毁约很常见。购房人毁约基本上都要损失几万元，所以尽量别毁约。
觉得房子不错，定金协议一签，你就要立刻转账。钱一到账，就算对方不愿意把房卖给你了，至少还能拿到双倍返还的定金。
中国人均存款是5万元，北京的人均存款是10万元。按照二八定律，80%!的(MISSING)人的存款要低于平均水平，所以现在年轻人不靠父母，买不起房是正常的，不用内疚。能在银行有200万元存款，但是还没买房的人
月还款超过25 000元，大部分家庭是没有能力承受的。偿还470万元贷款，为期30年，最终本息大概是900万元。也就是说，如果这个房子在30年后的价值小于1 100万元，买这个房子就比较亏。此外，这笔投资你还有1/30的概率要打官司。
定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的。在这之前，中介带你看房是不要钱的，服务全部免费。定金的意义，就是一旦签了定金合同，对方收了你的定金，就必须把房子过户给你。只要违反了定金合同的约定，对方就要双倍返还定金。
比如什么定金给中介啊，定金改成订金啊，定金先不用给啊，都不行。
定金交多少比较合适？ 5万元、10万元都可以，如果你能力不错，我觉得定金越多越好，但是法律规定定金的数额是有上限的，上限是总房款的20%!。(MISSING)
所以交5万元左右的定金是比较常见的情况。只交一两万元定金的话，业主的违约成本太低，存在一定风险
不管是贷款买房还是全款买房，过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%!，(MISSING)付50%!、(MISSING)80%!也(MISSING)都没问题。但是即便你资金宽裕，也没必要急着把钱打给业主。
首付给了对方130万元，然后赵大姐才知道这个房子是被法院查封的。
虽然中介很可恶，给赵大姐推荐了一套被查封的房子，但是真正可恶的毕竟是业主。赵大姐是和业主签的合同，按照合同付了款，钱也给了业主，所以退钱的责任主要在业主。
所以不把程序走完，我们就不知道中介给赵大姐造成多少损失。于是案子陷入了僵局
从买家的角度，钱越晚到业主手里，钥匙越早拿到，房产证越早在自己名下，越好。从卖家的角度，这些就是反过来的。
如果你的月收入水平低于这个数字，还不起贷款的后果是这样的：首先是被不停地催款，然后是上黑名单，最后银行执行查封拍卖你的房子。
按照《合同法》的规定，居间服务是以合同成立为前提的，所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主把合同一签，理论上中介就算完成任务了。
这个收费标准主要说了两件事：房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5%!，(MISSING)最高不超过3%!。(MISSING)有些中介会说，国家规定按照3%!收(MISSING)中介费
怎么超过3%!呢(MISSING)？我执业生涯中遇到最高的一笔中介费是3.8%!。(MISSING)包括2.5%!的(MISSING)信息服务费，0.5%!的(MISSING)代书费，0.4%!的(MISSING)住房抵押贷款佣金，0.4%!的(MISSING)过户佣金。
一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。
总结起来，也就是三句话：放开了让市场去管吧；地方要是想管就接着管；1995年那个3%!的(MISSING)中介费规定废除了。 用了20年的标准就这么说再见了。关于收费标准，结论就是没有标准。
“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
这到底是怎么一回事呢？为什么杨先生被搞得如此被动？主要有两个原因：一是杨先生希望通过做低网签价格来避税；二是杨先生和业主约定由杨先生承担所有的税费。
在美国，律师费、中介费都由业主承担。在中国，中介费一般是双方各承担一半或者购房人承担大部分。按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税。
为了降低交易成本，二手房交易的双方通常会把网签价格做低，但是不能低于政府指导价。
由于过户时产生的税费以网签价格为基数，所以在二手房交易中，网签价格通常会与真实的合同价格不同，网签价格高可以多贷款，网签价格低则被用来降低税费。
比如中介自己就有风险——避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。但是地税部门一般不能主动审查这种避税行为——毕竟政府部门只能看到网签的价格。
选房的第一步就是明确房子的性质，决定哪些类型的房子可以考虑，哪些坚决不碰。
法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。
买房的时候，业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。
只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。
房改房因为土地性质一般都是划拨
房子不能过户的原因是这个房子属于军产房，归部队的营房科管理。虽然李大爷有房产证，但是没有部队的同意，房子就无法过户。这个房子最大的问题不是不能过户，而是在无法过户之后不能起诉。
律师去法院立案，法官审查之后表示，这个房子是军产房，归军事法院管辖。律师费了九牛二虎之力终于找到军事法院，军事法院的法官表示房产纠纷不归军事法院管。
房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。
房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%!，(MISSING)最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。
小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。 •买了房子不能过户。 •双方签的买卖合同一般被认为是无效的。 •卖家打个官司就可以把房子要回去。
在这个语境下，小产权房其实就是农村宅基地。
经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。
关于经济适用房，有很多话题可以说，但限于本书的写作篇幅，我只能建议对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据是违反了《北京市经济适用房管理办法》。
如果是商品房，就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。
在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。
新业主通过拍卖买下了房子，到房子里一看，发现里面住着人，这人拿着一份长达20年的租赁合同，并且告诉你租金他已经付清了，你还不能赶他出去。遇到这种情况，双方免不了要上演一场苦战。
在选好城市，准备好资金之后，购房人往往会开始考虑下列需求：上班方便的需求、孩子上学的需求、对房屋品质的需求、对居住舒适度的需求、对房子面积大小的需求。通过综合考虑这些需求，我们就能初步锁定购房的区域和房子的类型
所以如果你的资金宽裕，就选择新建商品房小区（新、量大、户型好）或者单位小区。
在市场交易中，二手房小区的平均价格能极好地体现这个房子的价值，购房人不要图便宜去买房子无缘无故便宜的小区。
要特别注意，一个小区的房源有可能分散在多个中介的手里，尤其是那些门店离小区很近的中介。
卖得好的小区，附近一定有中介的门店。中介门店又往往连在一起。我们锁定小区之后，就要挨家挨户上门拜访，通过多个中介寻找同一个小区的房源，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。
通过中介找房子的时候，你还可以了解一个重要的信息：房源数量
当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多，就某个小区房源数量少的时候，也间接说明这个小区的品质不错。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。
车位是否紧张、业主都把车停在哪里、地下停车库是否漏水、小区环境是否优雅、小区的公建配套设施是否正常运转、小区门禁严格不严格、小区的垃圾是否及时得到清理、楼道里是否干净。结合这个小区的房龄——如果2002年开盘的小区，到了2017年还是很干净，你就可以推测出这个小区有很好的品质。
政府集中建造了很多6层的房子（6层以上就必须修电梯了
老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。
现在新建造的商品房经过层层转包，钢筋缩水、混凝土缩水、面积缩水等问题是普遍存在的。如果按照建筑质量来排序的话，最好的房子是单位给自己员工盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。2012年夏天北京下了一场暴雨，当时中央电视台经济频道和我们一起走访了几十家不同小区的两限房住户，结果发现他们的房子没有不漏水的，轻则成为水帘洞，重则整个地下停车场都泡了水。
封闭小区、人车分流、小区绿化、地下车库，这些都是现代小区的基本配置。人车分流就是车辆从小区的出入口直接进入地下车库，与行人在小区内的活动互不影响，对有小孩的家庭来说比较安全。
买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说，每个月交物业费的是你，物业公司是你的管家。但中国的现实情况却是业主反而成了仆人，物业才是主人
中国有85%!的(MISSING)小区没有业委会，在15%!有(MISSING)业委会的小区，又有大量业委会是傀儡，是为了满足物业公司涨物业费、续签物业服务合同的需要而特意成立的业委会。
怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法： •看小区有没有业委会 •看小区楼道干净不干净 •看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区） •看小区是不是谁都能进（安保是否严密） •去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
如果因为拆迁拿到这样的房子，尽早卖掉是比较明智的。反过来说，如果你有闲钱要买房，最好别买回迁房。
但是我不建议大家买住宅的时候选择商住楼，它的公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。
对居住来说，商住综合的小区规划不合理，会产生噪声、光污染、水电性质等问题。
第二，开发商不会因为盖的是别墅就把钱全花到房子上，照样会层层转包，照样会有各种各样的施工问题。加上别墅一般都是精装修项目，又增加了别墅的装修质量问题。
投资别墅还有一个麻烦，就是别墅的违建非常多，严重的时候几乎家家有违建。有的住户这边盖了违建收到了城管的拆违通知，那边不想解决就干脆把房子转手卖掉。买房的人就吃亏了，刚住进去就要面对拆违。
不知道这楼上面是哪家，扔垃圾不愿意下楼，就这么直接从窗户里往外一甩，垃圾正好掉在师傅家窗户下面。
师傅说：“看房的时候哪里想得到会有这种问题！现在找原来那个业主也不知道有没有用了。”
这案子我帮不上他的忙，事情太大又太小，我的方案是直接起诉三楼以上的所有业主。师傅也不是没问到过这个方案，只是心里过不了打官司这关，事情又憋屈窝囊。
说来说去，如果当初看到窗户外面是个平台，如果能想到垃圾会落在这里恶心人，师傅是万万不会买这个房子的。可见看房的时候经验是多么重要！
景观一般和安静私密是冲突的，基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理，因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。
你想要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，可没有遮挡就挡不住噪声。虽然你可以通过安装比较好的窗户来隔音，但吵还是难免的。看房的时候，噪声问题非常容易被忽视，却又最不该被忽视。
买房的时候尽量选四四方方的房子，不要选形状奇怪、凹凸不平的。
现在的两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好
业主说开发商同意这样做，我的客户就没多想。后来遇到拆迁，政府还没跟他谈就先把这个卧室敲掉了——你这个卧室规划上没有，房产证上也没有，我们认为就是违建，敲掉再说。无论是开发商建的违建，还是原业主自己加建的违建，从你的名字登记到房子的产权证上起，所有的风险就由你来承担。
2000年以后基本上都是钢混结构。汶川地震的时候，钢混结构的房子基本都没事，坍塌的大多是砖混结构的房子。用预制板盖的房子，地震的时候楼板会从中间断裂。
越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75%!—(MISSING)80%!的(MISSING)得房率也是存在的。得房率太低的房子，购房人需要考虑单价是否合算。
顶层之所以便宜是因为容易漏水，而且从保温的角度来说，顶层冬天会比较冷，夏天又比较热，因此尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦、非常难处理的问题，基本上修了还会再漏。
没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。
除此之外，《合同法》还特别对违约金做了约束，即原则上不超过实际损失的130%!。(MISSING)也就是说，假如人家违约了，给你造成一元的损失，虽然你们约定违约要赔100元，但对方可以认为约定的金额太高了，法院就可以判对方赔你一元三角。
随着房地产行业的扩张，中介行业也在高速发展，先后经历了几个时代。目前在市场上生存下来的中介主要有三类。 •以链家、我爱我家等为代表的大型连锁中介公司。 •因为互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司。 •在小区盘踞的小型无名中介公司。
居间服务的目标是促成甲乙双方合同成立，简单说就是签字、交钱。至于后面发生的贷款、过户、打官司，严格来说都和中介没关系。
取得可观的中介费。 北京一年有15万套的二手房交易，一套房子均价四五百万元，中介公司平均收费可以超过10万元，算下来就是数百亿元的市场规模。数百亿元是什么概念？今天全中国律师的业务收入之和也就是500亿元，全中国电影票房之和也就是400多亿元。北京一个城市的二手房交易中介费，就可以碾压两个行业
虽然是暴利行业，但是基层中介人员的生活状况确是很值得同情的，他们一般早晨8点开始上班，晚上11点才下班。如果你走在京、沪、广、深的街上，到了晚上车辆稀少、店铺纷纷关门的时候，中介的门店往往灯火通明。有的时候为了促成一单交易，中介不仅要牺牲少有的休息时间接听客户电话，还要陪客户一直谈判到凌晨两三点钟。
中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。 看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。
所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主把合同一签，理论上中介就算完成任务了，你就应该给这家中介付费。中介和你打交道，最热情的时候就是看房的时候，最不热情的时候就是付费之后，比如你找他要中介费的发票，他就不接你电话了。
我给购房人三个建议： •不要太信任你的中介。 •找多个中介看房。 •找大的中介。
因为中介卖给你的是别人家的东西，对他来说有什么责任和风险是小问题，不成交、没有业绩、被扣薪水才是大问题。所以对中介来说，如果房子有风险，告诉你，这一单就可能做不成了；反过来，如果他不说，钱他赚了，他也不见得一定要还给你
中介向你隐瞒实情的时候，他是没有什么负担和底线的：骗了你这一次，大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者，我们长个心眼儿没什么不对的。
为什么找中介要找我爱我家、链家这样的大中介？因为小中介出事的特别多（虽然大中介也不少），出了事以后门店一关，你的钱就拿不回来了。大中介相对比较重视自身的信誉，如果确实是因为中介的个人行为给你造成了损失，中介公司会赔偿你。
不过，愿不愿意赔偿是一回事，有没有赔偿能力就是另外一回事了。
所以几乎在业主把房源挂出去的同时，电话就会被打爆。再加上像北京这样的城市，中介费全部由购房人承担，业主就没有必要非自己卖房子不可。久而久之，市场上几乎不存在个人房源，全部是中介房源。
有了看好的房子，购房人最好提前进行关于中介费的谈判，说白了就是砍价。按照3%!支(MISSING)付中介费是有点儿贵的，完全可以谈到更低。
同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两份合同合并为一份居间买卖服务合同
这个打钩的过程一般都由中介代劳，这就是代书费的来源。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的钩往往是怎么简单怎么来，原则上就是，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。
- 看房后、签合同前
这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。 中介彼此之间竞争很激烈，大家都想垄断房源、垄断客户，但是都做不到。中介和中介之间会互相安插“钉子”、买卖资源。所以你家有的房源，往往我家也有。
中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介明白你显然是在别家看过的。他要是不明白，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就在他这里签，价格不合适就找别家。
这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，你就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体操作，照着1.5%!—(MISSING)2%!努(MISSING)力。
看过房之后，如果对房子很满意，你可以告诉中介你决定买这个房子。这个时候你有两个选择。 •通过中介去联系对方谈价格。 •直接让中介约对方见面谈价格。 80%!以(MISSING)上的人都会选择1，我建议选择2。
第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。 第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。 第三，成交越早，对买家就越有利。
由于是隔着买家、卖家联系，中介会和买家说一套、和卖家说一套。比如房子交易价格200万元，你觉得贵，对方觉得便宜。中介先告诉你，他会努力把价格砍下来，以换取你的信任。然后他会到业主那儿说自己的买家有诚意，可能会出高价把价格抬上去
作为买家，你不能完全相信中介说的都是真实的，卖家在电话里对中介做出的承诺，我们也无法留存任何证据。所以电话沟通并不能保证我们的利益，有什么问题最好还是见面，见面谈好的事情，当场就可以签合同。
最后，谁就是胜利者。 中介公司一般会把买卖双方约到中介门店，门店有几个好处：没有床，大家没法在那儿睡觉，去一趟也有成本，不会轻易回去，最关键的是只要谈妥了任何重要的事情，都可以打印出来签字！
•价格，没有谁不关心价格。 •交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。 •时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。 •解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。 •税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。 •共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。 •网签，什么时候做，按照什么价格做。 •定金，交多少。
•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。 •租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。 •交房，什么时候交房，能不能提前入住。 •过户，过户给谁，有什么特殊需求。 •签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。 •付款。
也可能是你说服业主便宜了5万元、10万元，随便就能超过你一年的收入。那么这样思考的话，让你吃饱点儿睡好点儿，保持好的精力和体力来和业主周旋对不对呀？
第七条是违约金，包括逾期交房、逾期付款，一个对你有利，一个对你不利。从买家角度说，最理想的情况就是逾期交房违约金很重，逾期付款不要违约金。
在上面这些附件中，附件六对我们最重要，如果不填写，就默认是双方各自承担各自的税费。以后履行合同顺利的话，你可以按照交易习惯替对方缴税，但是如果对方不配合你，这就是你以后的筹码。
虽然之后我们办过户、办贷款会无数次地提交各种合同，但都是以这份最不起眼的合同为准！
•业主的房子有银行住房抵押贷款的问题。 •除了银行贷款，房子上还有其他抵押权人的抵押。
比如这个房子里面确定了没有户口，业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%!的(MISSING)违约金”。违约金这里你写20%!也(MISSING)可以
各地的交易流程大致相同，都要经历看房、签合同、交定金、网签、付首付、办贷款、过户、交房等步骤。
- 产权调查
- 签合同
- 网签（预告登记）与交首付款
- 卖家解抵押
- 银行面签及住房抵押6. 缴税
- 房屋权属转移
- 交房，支付尾款
房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点。
•房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。
在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。事实清楚的官司虽然容易赢，但实践中无法执行的案件实在太多，尤其是被申请执行人没有任何财产的时候。
“拉产调”很简单，没有必要委托中介人员去办理，产权人带上身份证明到不动产登记中心就可以
可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以签约后你自己去或者让中介替你去。
房屋核验主要是核验房屋产权的基本情况，包括是否有抵押、是否有查封、是否有异议登记等。
为了能赚到中介费，居间合同通常会包含一个条款：不管是买家违约还是卖家违约，都要付中介费！不过付中介费的人可以向违约方要钱。北京一般是买方承担所有中介费，上海则是双方各承担一部分
买卖合同的重点有三个： •交易流程 •时间期限 •违约责任
若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。
如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。
签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。
约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利。当然，为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管，以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款，防止卖方将钱取走后不用来偿还银行贷款，导致买方无法再次用房产贷款，或需要再出钱替卖方将抵押解除后方能顺利取得房屋产权。
因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。
有抵押的房子是不能过户的，必须让抵押权人解除抵押。有查封的房子坚决不买，有抵押的房子尤其是贷款的，交易则相对复杂一些
二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。
购房人就只能告小姑娘。可是购房人已经支付了120万元，而房子上还有120万元的贷款没有还，如果要过户，购房人就只能替小姑娘再出120万元。这样买这个房子就多花了40万元
如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。 有的律师建议，最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。 因为政策变化引起的贷款办不下来，其实是可以解约的，如果约定这种情况下购房人要继续贷款或者支付全款，就必须按照合同约定走。所以不约定反而是最好的！
要特别注意，在贷款过程中，业主随时可能毁约，法院并不能强制业主配合你办贷款。这就意味着如果他要毁约，你就必须付全款。你不能付全款，就拿不到房产证。
存量房交易资金监管已经覆盖全北京市。此举主要是为了保障房地产交易秩序，规范中介行为
在法律上说，资金监管是用来保护购房人利益的：如果交易双方不做资金监管，坚持自行交付房款，首先可能面临卖方无法取得全部房款，买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，且无法追回已支付的房款的尴尬境地。
第一种是卖方将买方的资金挪作他用，导致房子不能如约解除抵押，无法顺利过户。第二种是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能偿还部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。
根据规定，目前的加名或减名只有在夫妻之间才没有税费，
即便如此也可能出现意外，最近我有一个客户卖自己名下的商住房，想换大房子。结果因为限购，商住房的买家没有了购房资格，导致我的客户房子没卖成，对下家违约，赔了20万元违约金。
永远有人要承担风险
：“徐主任，我们代理的是原告，一对‘90后’小夫妻，花200万元买了他们这个房子。当时小两口是和丈夫签的合同，中介代理的，这中介也没找妻子签字，现在房价涨到280万元了，妻子就跳出来表示不同意卖这个房子。
业主能不能毁约？可以，但肯定要承担违约责任。
业主们认定，只要自己赔的钱低于房价上涨的额度，哪怕是赔钱也值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神。所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性继续追求“利益最大化”。这个利益最大化怎么实现呢？
•不支付合同约定的违约金。 •不想双倍返还定金。 •不想退定金。 •首付款也不想退。
这个时候购房人怎么办呢？按照利益最大化来排序是这样的： •要求继续履行合同强制过户。 •要求赔偿房价上涨的损失。 •要求支付合同约定的违约金。 •要求双倍返还定金。
因此对大部分购房人来说，起诉强制履约过户是最佳选择。反过来对要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。
既然第一种诉求对业主最不利，业主就要想方设法阻止过户。 什么情况下房子无法过户呢？ •房子已经被卖给了其他购房人。 •房子被抵押。 •房子被查封。
网签之后业主还可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱。
不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢，购房人先保全住房子，购房人赢。
在二手房交易过程中，我们经常要面对这样的奇怪交易。 爸爸妈妈给子女买房，买了房子子女出国，爸爸妈妈又要卖房。 丈夫妻子闹离婚，丈夫偷偷把妻子的房子往外卖。
这种情况在二手房交易中特别常见，签合同的时候业主夫妻只有一个人签了字，而合同履行过程中房价涨了，业主要毁约。丈夫和妻子串通起来，丈夫起诉妻子，或者妻子起诉丈夫，要求确认合同无效。
当然这些都是间接证明表见代理的证据，现在科技这么发达，再没有什么比当场跟业主进行视频连线，找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了！
在这一部分，我要讲一讲怎么买开发商的房子——商品房，也叫期房。但是，在怎么买商品房这件事上，我给大家的第一个建议是：尽量买二手房，不要买新房。
从2004年到2014年，中国基本没有烂尾楼。过去产生的大部分烂尾楼都在房价暴涨的过程中复活了。
所以经常有开发商在期房没有建成的情况下就破产倒闭，人去楼空，留下一群农民工兄弟讨工资。
第一，业主人数众多，他们在遇到烂尾楼时总会抱团去找政府请愿；第二，业主的买房需求是刚性需求，在法律上说，是一种生存权。农民工兄弟被拖欠工资，饿得吃不饱饭。业主们没有房子住，算是“流离失所”。
很多城市盖了很多楼，但是并没有提供就业机会和更高的收入，所以没有人口流入。没有人口流入，房屋库存就没办法消化，积压在开发商手里。
复工是没有希望了，停贷也没有希望，房子住不上，贷款也不能不还。
现实的问题是，除了一线城市，全国各地大规模地出现烂尾楼，以至律师界达成一个共识：负责处理建设工程纠纷的律师，也就是帮助讨要工程欠款的律师，会在未来非常吃香。
所以，想要买商品房的购房人，在本部分学习的内容首先就是如何规避买到烂尾楼，然后才是如何处理其他的销售欺诈、规划变更、学区房等问题。
所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距的。而且，这个差距难以弥补。
按照目前的法律规定，能否打赢官司顺利退房，主要看两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，购房人就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及造成的损失有多大。
简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然看着吓人，但是是安全的。理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？
通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。 有了这样的鉴定结果，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。
不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样是裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题时，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%!。(MISSING)
买大开发商的房子 总的来说，大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低一些。比如我们认为，像万科、龙湖、绿地这些开发商，虽然它们盖的房子可能也有质量问题，但是至少它们不会出现资金链条断裂的情况。
这些问题之所以发生，是因为在购房的时候，开发商没有取得合法的手续。这个手续就是商品房五证。
销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。
虽然有不少买了贵楼盘的客户找我帮他们维权，但是我依然认为买贵一点儿的房子更好——因为通常能得到比较靠谱的邻居。
在我们进一个小区的售楼处之前，应该提前打开手机的飞行模式，打开录音功能，整理好心情，深呼吸一口！
最好选一个话多的销售人员，级别越高越好。
法律规定，售楼处必须悬挂商品房五证，但是你大可不必在售楼到处查找五证——这样一看就不是高手。售楼处不挂五证很正常，少挂很正常，挂假的也很正常，反正你也看不出真假。要看五证，还是去政府，而且售楼处挂的五证，也未必能跟你想买的房子对得上。所以这个东西索性就别看了。重点在广告上！
我们只有在售楼处才能拿到这些证据，你可以悄悄地，或者明目张胆地，拍下这些广告，也可以直接跟销售人员要，他们手里多的是。前提是，不要引起对方的警觉。
一般来说，应该首先排除临街的房子，因为临街的噪声问题是舒适度的一个重要杀手。大家要尽量买靠里边的房子。
售楼人员会告诉你，哪些房子可以买，哪些已经被卖掉，哪些以后才能开盘。他们说的不一定是真话。开发商有时会先假装位置好的房子已经被卖掉，等到位置较差的房子被卖掉后，再拿出来卖。幸好有些城市网站会提供房子是否销售出去的查询服务，非常方便。
定金的法律内涵就是如果买方毁约，卖方不需要退还定金。相反，如果卖方毁约，卖方需要向买方双倍返还定金。定金的成立需要具备一定的条件，比如必须是“定”而不是“订”，必须实际支付等
有时购房人可能根本不需要交那几万块，依然可以买房，依然可以享受优惠。售楼人员可能会不同意，但是他们同意与否，与你省下的几万块相比，哪个更有价值呢？
在签合同时，律师提出希望能够在合同中补充一些内容，同时对一些重要的合同条款进行调整。
事情到了法务那里，法务又请示了上级，依然未能答应我们的条件。双方的律师经过数小时激烈的争论，买家也没能对合同内容进行任何修改。这么一折腾，购房合同是无法签下去了。
看看，合同不让修改、不能协商，我们有这么充分的诚意却不同意和我们签合同，购房人已经是仁至义尽了！所以我们忍无可忍，只好拿起法律武器维护自己的合法权益。
打着赠送的幌子偷面积 偷面积是一个房地产术语。就是政府只允许开发商盖10 000平方米，开发商却盖了15 000平方米，多了5 000平方米没有房产证，所以就“送”给业主。这5 000平方米就是开发商偷的
开发商还教会我一个新名词：拓展，就是业主通过入住后的装修，把设备平台改造成卧室。 你看我不是说你家是四居室吗？这里就是给你的四居室，你把这个墙敲掉，然后把放空调的那个平台封起来，你不就多了一间屋子吗？
买的不如卖的精，这些所谓的赠送其实都不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里卖给你
因此，开发商从政府手里拿地的时候，这块地能盖多少平方米就已经固定了。一块容积率1.6的住宅用地，如果土地是10万平方米，上面就只能盖16万平方米的房子，多一平方米也不行。这是开发商拿地的时候在和政府签订的土地出让合同里约定好的，接下来的商品房五证和竣工验收，都要按照这个标准审批。
第二个原因是，开发商多卖面积需要重新审批，给政府补缴土地出让金，从而增加成本。
这其中最主要的就是飘窗、阳台、设备平台。 有的开发商设计的飘窗是用薄板做的，业主入住以后可以拆掉。既然早晚都要拆掉，为什么开发商不直接拆掉？
开发商设计时做优化，施工时再偷工减料，混凝土弄点儿海沙，钢筋瘦个身，最后再让业主去拓展，拓展就要在房子上增重。
在楼这边挖坑，在楼那边堆土，土壤产生了流动性，对桩基施加了横向的力。桩基无法承受这个力度，从中间断裂，整栋楼齐刷刷地倒了下去。这栋楼就是著名的上海“楼倒倒”，这个案子就是上海倒楼案，2009年时，我代理了其中21位客户。
我是希望业主至少能在楼盘停工的第一时间就发现情况，而不是等到半年甚至一年以后，才反应过来自己的楼盘出了问题。
开发商资金链条断裂的时候，会引起多个连锁反应。首当其冲的就是开发商丧失了履行合同的能力，房屋必然会延期交付。这个时候，业主通过起诉解除买卖合同，通常都能得到法院的支持。在解除买卖合同之后，贷款合同也可以解除，这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了，也不会上黑名单。
办理贷款还有一个好处，就是贷款的业主一般被视为已经付清了所有的购房款。涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处
出了事情第一时间联系律师 本书讲的都是购房人怎么避免掉坑，没讲怎么爬坑，如果你不慎掉了坑，第一时间找律师！
我要是你，就礼貌地请他去休息一下，自己看看合同。等什么时候他走了，你就什么时候拿出手机拍照。要知道我有多少客户打官司的时候手里连份合同都没有！我们按照顺序一份一份地讲讲这些合同。
验房 准备收房的时候，大家可以聘请一位验房师陪同，很多验房师都是从建筑工程相关行业的一线退下来的老师傅，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题：楼体、墙体是否垂直，是否存在漏水问题，有无裂缝，是否存在层高不足的问题。开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限，有权退房。
交房时，开发商往往会掩盖房屋存在的问题，业主经验不足掉以轻心，稀里糊涂地就收房了，收房之后又发现房子存在大大小小的问题，这个时候再去找开发商，可能对方连“予以整改”的方案都不会拿出，而是让业主去找物业公司解决。
比较常见的是现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。买这种房子风险比较大，如果房价上涨，业主可能会反悔。因为没有房产证，所以房子不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人，人为地制造一个善意第三人出来。
的建议是尽量不要买没有房产证的房子，如果必须要买，可以带着资料到律师事务所，由律师设计一些规避风险的方案及协议。虽然不能完全规避风险，但是至少有降低风险的作用。
说类住宅大家听不懂，说商住房、LOFT、酒店式公寓，大家就能理解了。 徐律师，你说的是不是那些不限购的商业住宅？基本正确。商住房过去不限购，但是现在也开始限购了，比如北京在2017年就出台了关于商业、办公类项目的限购政策。
城市规划并不是直接对楼宇进行规划，而是对土地进行规划。规划部门将城市切割成一块块不同性质的用地，比如住宅、商用、办公、工业、教育等，再由国土局挂牌出售或者划拨，由开发商及其他单位进行建设。
不同性质的土地有不同的使用年限。因为住宅的年限最长是70年，所以我们经常把70年大产权房等概念挂在嘴上，用数字来指代土地性质。
有不少城市严格控制土地供应，住宅用地一地难求，但是城市的需求在不断扩大——随着实体经济的衰退，住宅成了很重要的保值工具，价格水涨船高。有不少开发商就打起了坏主意：用非住宅的土地开发住宅，于是就有了土地性质是办公、商用、工业、教育、科研甚至在集体土地上开发的住宅。
上海清理类住宅的行动在原来的基础上更进一步，它是通过拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。
这里面用的关键字是拆，实际上也是真拆，尤其是没有经过规划验收、没有交房的类住宅，清理整治工作就是把这些改掉的部分还原成土地原本的规划。被销售人员哄着购买商住房的外地购房人最终倒了霉。
价格是周边住宅的2/3 便宜、不限购、地理位置不错，这几个要素综合起来，似乎让这类房屋充满吸引力，这类房屋的实际销售情况却并没有大家想象的那么火爆。
而类住宅的公摊比例则是45%!—(MISSING)50%!，(MISSING)也就是100平方米的房子，实际上使用面积只有一半。其次是土地使用年限也很短，由于从拿地到开发要经过一段时间，买到类住宅项目之后，你会发现土地使用年限可能只剩下二三十年了。最后，类住宅本身就不是当住宅设计的，所以也不会太符合一般人的居住习惯，有比较明显的隔音问题、邻居问题（各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里）、封闭问题。
在北京、上海这种城市，影响限购政策实施、影响人口纾解计划是类住宅被清理整治的重要原因。一旦遇到政府严厉地执行各种政策，最后受损的其实还是类住宅的购房人。如果你不想加入他们的维权队伍，最好不要购买这类房子。
售后包租，就是以投资返利为诱饵将商铺出售给业主。这种商业模式一般会签两个合同，一个是售，一个是租。售就是业主买房的商品房买卖合同。租就是业主再把房子出租给开发商的委托经营管理合同。
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。 按照这个司法解释，售后包租是可以判刑的，可以判到10年。
实际情况是开发商总能打政策的擦边球，在小区里规划一个高层塔楼，然后再盖别墅，这样一综合下来，既符合规划要求的容积率，别墅也盖了。这就是为什么现在别墅小区通常都要有几个高楼。
一个正常的、自发的业主维权圈是这样的。首先是有一个导火索，然后是有一个平台，再然后是产生意见领袖，开始信访、谈判、找媒体，接下来业主会分裂成多个派系，产生第一批、第二批、第三批的意见领袖，最后，不了了之（99%!）(MISSING)，或者走向成功（1%!）(MISSING)。
经过百家争鸣，话多的人逐渐掌握了这群人的舆论主导权，成了意见领袖。他们就是最初的业主代表。他们做的第一件事情就是代表大家去找开发商谈判。
随着每次去信访的人数变少，失望的情绪在群里弥漫，这是业主群第一次分裂的前兆。一些业主的叛徒身份被确认，开发商的卧底被发现，可能会加速这个过程。如果这个时候开发商收买了业主代表，掌握了舆论，第一个业主群维权基本告终。
微信群聊只有一个规则：群主可以踢人，群成员可以退群。有经验的开发商，会想方设法成为（收买）群主，谁不配合，就把他踢掉。
所谓搭便车，就是每个人都默认自己不付出，被动享受别人的劳动成果，让别人付出，自己收获。正是因为这种心态，所有人才都不肯行动。
比拼社会关系，一个数百户居民的小区，不知道有多少法官、检察官、政府官员、建筑师、学者、专家、记者、商人、老师。比拼资产，业主的资产总和可能远远大于开发商的资本。
但是由于每个人都在搭便车，维权既没有组织也没有钱，而开发商从一开始就是一个商业机构，不存在上述任何问题：它赚的钱不会分给别人，你看谁搭个它的便车试试看？开发商有董事长、总经理、工程负责人、销售负责人、公关负责人、保安负责人等承担不同职能，你猜他们怎么开会决定怎么对付业主？
客户答：“所有的监控都没打开！” 业主基本的安全没有保障，小区的舒适度瞬间就降低了。可是物业公司却不重视这个问题，一来二去，客户只能用不交物业费的方式表达自己的不满。小区里的安保不好，去物业投诉物业又爱答不理，客户感觉自己失去了方向，转而向其他邻居求助——加入业主群。进群之后，客户才了解到，这个小区前两次成立业委会的努力都失败了，现在正在第三次努力中。
在我的执业生涯里，目睹掐架就是我的日常工作。小区里的掐架包括： •业主和开发商掐架 •业主和政府掐架 •业主和业主掐架 •业主和业主代表掐架 •业主代表和业主代表掐架 •业主和物业公司掐架 •业主和隔壁业主掐架 掐架的时候不仅花样多，手段丰富（大家都住在一起，可以肉搏），还往往直接涉及舆论导向问题：不仅要掐架，还要争取吃瓜群众的支持和关注。
一家小型的物业公司，基本上3个人就够用：1个经理，1个文员，1个会计。物业公司的员工只用做两件事情：售后服务和收费。 经营物业公司本身并不难，基本就是凭良心收钱。一个10万平方米的小区，物业费按照每平方米2元算，一个月就是20万。其中大概一半用在电梯上，剩下要用钱的就是保安、保洁、绿化，再加上公共区域的各种经营收益，物业公司的经营是很稳定的。
开发商愿意用自己的物业公司——反正是自己决定，与其让外人赚这个钱，不如自己赚。有的开发商为了宣传，卖房的时候会宣传物业公司的品牌，但是这个品牌是可以挂名的，就是还用开发商自己的人，借别人的牌子。我国的物业制度决定了物业公司的垄断性、不易更换性，所以这个行业缺乏充分的市场竞争。
总的来说，大部分办不下房产证的项目，十有八九都是因为开发商存在不正规操作，导致在办证过程中被卡住了，而且卡得很严。政府不敢轻易给开发商审批。
但是住没有房产证的房子也存在很多风险。我在前面说了，按照法律规定，房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主本来住得好好的，突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动把楼盘当作融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日，10年了还没交房，开发商用楼盘融了好几轮资，购房人还在干等。 违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来了整个项目被夷为平地，前文提到的“农家乐”，就是这种情况。
开发商可以自由地约定办不下房产证的违约金额度，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金额度，比如总房款的千分之一，一次性支付。一套100万元的房子，千分之一就是1 000元。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉。但是业主的购房款早在房屋预售阶段就被基本拿走了，所以开发商根本不在乎业主拿不拿得到房产证。
业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘融资。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的，比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。
信任大品牌开发商：珍惜自己名誉的开发商不会做这种事，一些大品牌开发商很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
商改住不要买：因为土地性质是商业用地，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在规定商改住不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，这些都是“坑”，千万别买。
没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证的前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等住进去几年房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
谈话，问他为什么不买房买车找个漂亮媳妇。小伙子也很不理解为什么华人房东要管他这个。据说美国人退休的时候，平均存款只有6 000美元。双方的观念有如此大的差异，是他们错了还是我们错了，这很难讲，但是未来某一天，中国人的消费观念会不会也越来越像美国人呢？如果这一天到来，我们回想起扛着30年房贷买房的今天，会不会觉得自己很可笑？
现在华人大量在海外投资置业，有两个主要原因：一是国内的中产阶层担心经济下滑；二是在海外投资有着较为合适的租售比。一套价值十几万美元的房子，通常每年可以收到一万美元以上的租金。在国外买房不但保值，还可以取得不错的收益。
租售比，就是租金和房价的比值。100万元的房子，一年租金10万元，10年就可以赚回房价，租售比就是10%!。(MISSING)今天中国的租售比都是多少呢？我们在北京买一套房子，需要53年才能收回成本，上海要51年，珠海要48年，天津要47年，合肥要45年，也就是2%!左(MISSING)右的租售比（如图结–1所示）。
北京的租售比过低，一方面是因为房价太高，另一方面是因为租金太低。租金低的原因很简单：第一，房子多得是，足够2 000万北京人口居住。第二，老百姓收入不高，承受不了太高的租金。
本书主要是为有自住需求的购房人撰写的，主要目标是让购房人别买到烂尾楼、别被销售坑、别被开发商骗、别被业主毁约。如这本书给你带来的收益、帮你规避的损失，显著地超过书价，我的目标也算是达到了。
如果你压根儿就买不起房，我想可能是上天在眷顾你，让你买到这本书。让你看完之后知道买个房也有这么多心酸血泪，这么多坑和陷阱，然后你就平衡了、幸福了，可以愉快地租房了。因为没房而找不到媳妇或者面临分手的朋友，可以买一本书拿给你的女神、女友、媳妇、丈母娘看，“吓死”她！